Как получить компенсацию от застройщика за допущенные недостатки: правила взыскания в 2024 году

По 214-ФЗ от 30.12.04 к прямым обязанностям застройщика относится обеспечение качественного долевого строительства. Это значит, что готовый объект должен соответствовать условиям заключенных договоров с собственниками, положениям проектной документации, технических и градостроительных регламентов, другим обязательным требованиям.

Также следует знать: если объект сдается застройщиком, то на него распространяется еще и законодательство в сфере защиты прав потребителей. А за некачественные работы в этом случае предусматривается повышенный размер ответственности.

На практике объекты долевого строительства иногда оказываются не полностью готовыми к эксплуатации в назначенный срок, либо работы по отделке бывают выполнены некачественно. Но так как за подобное нарушение застройщику грозит вполне определенная ответственность в виде неустойки, он идет на обман. В попытке минимизировать финансовые потери, дом передается собственникам не в том состоянии, который обозначен в ДДУ. Обычно выявляются сколы, пустоты под плиткой, неровные стены и полы. Но иногда случаются и более вопиющие несоответствия —несоответствующая первоначальному проекту планировка, отсутствующая створка окна и т. п. Число претензий дольщиков из-за некачественно выполненных общестроительных и отделочных работ растет ежегодно.

Права дольщика при выявлении недостатков объекта

Собственник помещений может потребовать у застройщика:

Самое действенное из перечисленного на сегодняшний день — это взыскание затрат на работы и материалы по сметной стоимости, рассчитанной по итогам проведения строительно-технической экспертизы.

Как рассчитывается компенсация за дефекты строительства?

Определять сумму взыскания может только профессиональный оценщик. В этом вопросе он будет ориентироваться на следующие моменты:

Например, многие дефекты, на первый взгляд, кажутся несущественными. Но на поверку они представляют собой нарушение базовых строительных норм и требуют дорогостоящей переделки (включая разбор конструкций).

Если дольщик желает уменьшения стоимости в ДДУ, то оценка проводится по тем же правилам. Учитываются цены на соответствующие работы и материалы.

Если застройщик не согласен с претензиями дольщика, то спор, как правило, рассматривается судом. Назначается ответная судебная экспертиза, специалист которой и определяет сумму компенсации.

При выборе дольщиком варианта с самостоятельным исправлением строительных и отделочных дефектов возмещение будет рассчитано по реальным подтвержденным затратам. Но у данного способа есть и несколько минусов:

Пошаговая инструкция по получению возмещения от недобросовестного застройщика

Шаг 1. Приемка объекта и выявление внешних недостатков со специалистом из реестра НОПРИЗ или НОСТРОЙ, соответствующего требованиям постановления Правительства РФ №2380 от 20.12.2023 г. Далее до совершения следующих действий необходимо во соответствии с данным постановлением подождать 60 дней.

Шаг 2. Обращение за услугами независимого оценщика

Определите удобный день и в согласованный срок профессиональный строительный эксперт придет на место для проведения строительно-технического обследования принадлежащих вам жилых или нежилых помещений.

Необходимо заранее информировать застройщика о планируемой процедуре, направив соответствующую телеграмму. В ней обозначьте дату и время визита специалиста на объект недвижимости, а также пригласите представителя строительной компании для участия в обследовании. Чтобы не перепутать адрес застройщика, проверьте его по ЕГРЮЛ (в соответствующем разделе сайта ФНС РФ). Предварительная отправка телеграммы четко не регламентирована законодательным образом. Но если в дальнейшем придется разрешать спор в суде, наличие такого уведомления имеет большое значение в процессе.

По завершении строительно-технического обследования эксперт составит заключение, где перечислит и опишет обнаруженные дефекты и изъяны в отделке и строительных конструкциях. Будут приведены ссылки на конкретные строительные нормы и другие требования законодательства, которые оказались нарушены застройщиком. К заключению прилагается расчет (смета) стоимости необходимого восстановительного ремонта.

Шаг 3. Направление претензии застройщику

Это должно быть официальное обращение с требованием компенсировать дефекты недвижимости. В качестве обоснования ссылайтесь на заключение эксперта (приложите копию для застройщика). Доставлять претензию нужно заказным письмом и всегда дополнять его описью вложения.

Шаг 4. Подача иска в суд

Если застройщик не реагирует на ваши требования или отказывается их выполнять, принимайте более жесткие меры. В этом случае шанс решить спор в свою пользу и получить положенные деньги остается, только если начать судебные разбирательства.

Подготовьтесь к процессу:

• Установите подсудность и подведомственность вашего дела.

Если речь о покупке личной недвижимости, то вопросом будет заниматься суд общей юрисдикции. Если размер требований меньше 100 тысяч рублей, то идти нужно к мировому судье, если больше — в районный суд.

Дольщик вправе выбирать подсудность. Можно обращаться по месту своей регистрации (постоянной или временной), расположения компании-застройщика, заключения или исполнения ДДУ (адрес спорного объекта недвижимости).

Принимайте решение после изучения практики того или иного суда. Это повысит вероятность взыскать с оппонента максимально возможную неустойку. В противном случае есть реальный риск снижения размера штрафа и процентов на основании Гражданского кодекса РФ, статьи 333.

При покупке на условиях долевого участия коммерческих помещений предприятия должны подавать иски к застройщику в арбитраж. Это может быть конкретный орган, обозначенный в ДДУ (при наличии такого пункта), или суд по месту нахождения строительной компании.

• Определите цену иска, а исходя из нее размер госпошлины для уплаты.

На что можно рассчитывать дольщику? Если обнаружены и должным образом зафиксированы дефекты, которые произошли по вине застройщика, то реально взыскать:

1. Частным лицам: